Znajdź mieszkanie

Opodatkowanie najmu mieszkania

Osoby wynajmujące mieszkania muszą liczyć się z koniecznością dopełnienia szeregu obowiązków wynikających z ustaw podatkowych. Czynsz najmu stanowi bowiem przychód, który podlega opodatkowaniu. Od wynajmującego zależy zaś to, jaką formę opodatkowania wybierze. W przypadku najmu prywatnego istnieją dwie możliwości: zasady ogólne (skala podatkowa) oraz ryczałt ewidencjonowany.

Ryczałt ewidencjonowany

Ujęcie w treści Załącznika nr 2 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w pozycji 28, wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi sklasyfikowanych jako 68.20.1 PKWiU umożliwia zastosowanie zasad opodatkowania przewidzianych w tej ustawie do tego rodzaju działalności.

Opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest dobrowolne, tzn. podatnik ma możliwość, a nie obowiązek, wyboru tej właśnie formy opodatkowania. Jest również dostępne tak dla osób prowadzących działalność gospodarczą, jak i tych niebędących przedsiębiorcami.

Ryczałt charakteryzuje minimum formalizmu pod względem rozliczeń, np.:

  • ewidencji przychodów nie prowadzi się, gdy kwota przychodu wynika z umowy najmu, która jest zawarta w formie pisemnej,
  • zasada kasowa - przychód określa się na podstawie kwot, które najemca rzeczywiście zapłacił wynajmującemu.

Wspomnieć w tym miejscu należy, że wynajmujący, chcąc być zwolnionym z obowiązku korzystania z kasy fiskalnej, powinien wystawiać najemcy rachunki za każdy zapłacony czynsz oraz przechowywać ich kopie.

Skorzystanie z tej formy opodatkowania wymaga złożenia pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.

Podatnicy, którzy osiąganie przychodów z wynajmu rozpoczynają w trakcie roku podatkowego, składają pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według ich miejsca zamieszkania nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęli pierwszy przychód z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód osiągnęli w grudniu roku podatkowego - do końca tego roku podatkowego.  W przypadku, gdy zgłoszenie nie zostanie złożone w terminie, zastosowanie będą miały zasady ogólne, czyli opodatkowanie według skali, ale jeżeli
w poprzednim roku podatkowym dokonywaliśmy rozliczeń w formie ryczałtu, skorzystanie z tej formy opodatkowania w kolejnym roku nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego, gdyż ten wybór jest ważny do odwołania.

Podstawa opodatkowania w przypadku najmu prywatnego może się różnić w zależności
od przyjętego, dla danej umowy, sposobu rozliczeń z najemcą. I tak podstawę opodatkowania może stanowić:

  • całkowita kwota wpłacana przez najemcę albo
  • w przypadku kosztów opłat eksploatacyjnych lub za media przerzuconych na najemcę, tylko kwota czynszu.

Opodatkowanie w formie ryczałtu odnosi się do przychodów osiąganych przez podatnika, a stawka jaka ma zastosowanie - wynosi 8,5%, bez względu na wysokość osiągniętego przez wynajmującego przychodu.

Opodatkowanie małżonków

Jeżeli wynajmowana nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków mają oni
do wyboru dwie możliwości. Pierwsza zakłada wspólne rozliczanie najmu - po połowie. Druga dopuszcza możliwość rozliczania najmu przez jednego z małżonków, co wymaga złożenia pisemnego oświadczenia podpisanego przez oboje małżonków, we właściwym miejscowo urzędzie skarbowym
w terminie do 20 stycznia lub w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu w przypadku, gdy najem rozpoczyna się w ciągu roku (ryczałt) albo do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym wystąpił pierwszy przychód z najmu (zasady ogólne).

Oświadczenie co do sposobu rozliczania ważne jest jedynie w roku, w którym zostało złożone, tak więc jeżeli małżonkowie chcą kontynuować rozliczanie z urzędem skarbowym według tych zasad
w kolejnym roku podatkowym, muszą ponownie złożyć stosowne, pisemne, oświadczenie.

Zakończenie wynajmu

Obowiązki wynajmującego ograniczają się jedynie do zgłoszenia faktu rozpoczęcia najmu, wyboru formy opodatkowania (jeżeli nie chce korzystać z zasad ogólnych) oraz dokonywania rozliczeń podatkowych. Ustawa nie nakłada praktycznie na wynajmującego żadnych obowiązków związanych
z zakończeniem najmu.

W przypadku stosowania ryczałtu, jedynym obowiązkiem wynikającym z ustawy, jest rozliczenie najmu w terminie do 31 stycznia kolejnego roku poprzez złożenie w urzędzie skarbowym deklaracji PIT-28. W związku z tym, że zeznanie roczne jest informacją o wysokości osiągniętego przychodu, nie ma obowiązku składania pustych zeznań rocznych, jeżeli zaprzestaliśmy wynajmu, a co za tym idzie, nie osiągamy z tego tytułu żadnego przychodu.

Autor: Piotr Magda

Źródło: biznes.pl